מיסוי מקרקעין על היבטיו המשפטיים

לעיתים קרובות, אנחנו נוטים לייחס את האספקט החוקי - המשפטי כמשיק לענייני המקרקעין אך ורק בנקודות הבעלות והזכויות על נכסים, כדוגמת עריכת חוזה מכר בין הצדדים או חתימת נוטריון על ייפוי כוח למכירת נכס. בנוסף, אנחנו פוגשים את האספקט המשפטי במקומות בהם נדרשת קבלת אישורים והיתרים מסוימים (למשל, קבלת היתרי בניה) שקיומם או היעדרם עלול להשפיע על מה שברצוננו לעשות עם הנכס - לבנות, להרוס, למכור, להשכיר וכן הלאה.

אולם, למעשה, הצד ה"חוקי" במקרקעין הוא הרבה יותר גדול ונרחב מאותן נקודות השקה בודדות, והוא נוגע לכל צד ושלב בעסקת המקרקעין, החל בבירורים המקדימים את עסקאות הנדל"ן ועד למה שנחשב, כיום, בטעות, לעניין מקצועי בלעדי לשמאים, יועצי מס ורואי חשבון - מיסוי המקרקעין על צדדיו השונים - מס רכישה, מס שבח, היטלי השבחה, היטל תיעול וכיו"ב.

מיסוי מקרקעין - בהחלט עניין לעורך דין!

אנחנו מאמינים כי על מס רכישה (המס המוטל על רוכשי נכס ומועבר לרשות המיסים) ועל מס שבח (המס אותו משלם המוכר) אין צורך להכביר במילים, שהרי כל מי שמכר או קנה נכס נדל"ן לפחות פעם אחת בחייו, התוודע אליהם מקרוב. לעומת זאת, היטלי השבחה או היטל תיעול, מלכתחילה, נשמעים כמו עניין לאנשי ה"חשבונאות" למיניהם, ולאו דווקא לעורכי דין.

אם כן, מה לעורכי דין ולהיטלים השונים?

בואו, נתמקד, כדוגמה, בהיטל ההשבחה, המוטל על בעלים של נכס מכוח סעיף 196 בחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, בגין השבחת ערכו של נכס מקרקעין בעקבות אישור תכניות בוועדה המקומית לתכנון ובנייה או אירוע משביח אחר.

אמנם, החבות-לכשעצמה נוצרת עם התרחשות האירוע המשביח, אולם, התשלום בגין ההיטל יידרש, לרוב, בעת בקשת הבעלים של הקרקע למימוש זכויותיו (הגשת בקשה לקבלת היתרי בניה, עסקת מכר וכד'), וכאשר שומת היטל ההשבחה תבוצע ע"י שמאי מקרקעין מטעמה של הוועדה המקומית.

ישנם לא מעט מקרים בהם, במקום אופן הטיפול הנפוץ של הגשת שומה נגדית על ידי שמאי מטעם הבעלים של הנכס, הליך משפטי יספק פתרון אפקטיבי ויסודי יותר לסוגיה, מבלי להיכנס לבירוקרטיה של עררים והתדיינויות מול הוועדה המקומית וועדת הערר.

כפועל יוצא מכך, אנחנו מאמינים, כי השילוב היעיל ביותר עבור נישום, הוא בין משרד עורכי דין המתמחה בדיני התכנון והבנייה, לבין איש מקצוע נוסף (במקרה זה - שמאי מקצועי), אשר יחדיו, יוכלו להעניק לנישום פתרון מקיף ויסודי יותר.