האם יש להתחשב בתנאי תכנית מחיר למשתכן לצורך קביעת היטל השבחה?

במסגרת מכרזי תכנית מחיר למשתכן, משווקות קרקעות מדינה ע"י רמ"י תחת תנאים ומגבלות שאינם קבועים במכרזי שיווק אחרים, והם ייחודיים רק לה.

כך למשל, ההצעה הזוכה הנה ההצעה הנמוכה ביותר המתקבלת, אשר מהווה את המחיר למ"ר לו מתחייב היזם. זאת, בשונה מתנאי מכרז "רגילים" בהם ההצעה הזוכה היא ההצעה הגבוה ביותר. היזם ו/או הקבלן מתחייב למכור את הדירות - כולן או למצער שיעור מסויים מהן - לזכאי משרד הבינוי והשיכון. הזכאים מצידם, אינם רשאים למכור את הדירות אלא לאחר פרק זמן מינימלי (שבע שנים ממועד הזכיה או 5 שנים מיום קבלת החזקה בדירה, לפי המוקדם).

ועדת הערר המחוזית של מחוז צפון נדרשה להכריע במחלוקת שנתגלעה בין חברה יזמית לבין הועדה המקומית לתכנון ובניה יקנעם, בנוגע לאופן קביעת היטל ההשבחה במקרקעין אשר שווקו במסגרת תכנית מחיר למשתכן כאמור, ובתוך שכך להכריע אם יש לראות באותם תנאים והגבלות ייחודיים ככאלו המשפיעים על שוויים בהתאם ל"מחיר השוק".

סעיף 7(4) סיפא שבתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובע כי היטל השבחה יחושב "בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק החופשי".

לב העניין הוא בכך, שעל הערכת השווי להתבסס על שוק משוכלל, בו קונה סביר מוכן לשלם תמורה המשקפת ערך אובייקטיבי ובנקודת זמן ספציפית, מבלי לייחס חשיבות לשיקולים סובייקטיבים בהם עשוי להתחשב קונה "מיוחד".

יחד עם זאת, אין להתעלם מהעובדה ששווי שוק מושפע מגורמים רבים ושונים, כגון: מיקום, צורה, מדיניות כלכלית נהוגה, וכיוצא באלו. בהקשר זה, ועדת הערר קבעה כי יש לראות בשווי השוק של נכס מסויים, כשווי המגלם גם עלויות הקשורות ברכישתו, אף שאינן חלק מתכונות המקרקעין עצמם, אלא נגזרות מנתוני העסקה והקונה.

הנה כי כן, קרקעות המשווקות במסלול "מחיר למשתכן" כפופות לתנאים ייחודיים. כאמור, בעת מכירת המקרקעין ליזם הזוכה במכרז, כפופים המקרקעין לתנאי הזכיה במכרז, ובפרט להצעה הזוכה - המהווה את מחיר היעד של הדירות שעתידות להיבנות על ידו. 

בתנאים האמורים, אליהם כבולים המקרקעין, יש לדמות את שווים של המקרקעין בשוק החופשי. בנקודת זמן זו, מימוש הזכויות במקרקעין כפוף היזם להתחייבויותיו, בראשן מחיר יעד נתון ממנו נאסר עליו לחרוג.

לאור כך, קבעה ועדת הערר כי מגבלות אלו ישפיעו בוודאי על המחיר המירבי אותו יהיה מוכן כל קונה סביר ובשוק החופשי לשלם.

עוד ציינה ועדת הערר, ובצדק לטעמנו, כי התעשרותם של רוכשי הדירות בדמות ההפרש בין שווי הדירה בשוק החופשי (לאחר תום מגבלת הסחירות) לבין מחיר קנייתה אינה פועל יוצא של מהלך תכנוני כי אם של מדיניות קרקעית המתממשת באמצעות הנחה שהמדינה מעניקה במחיר הקרקע בזמן שיווקה. הנחה זו "מגולגלת" לזכאים, שאינם חייבים בהיטל השבחה.

יוער, כי שאלה זו זכתה להתייחסות מועטה בהחלטות ועדת הערר ובפסקי הדין, ומשכך מדובר בהחלטה תקדימית אשר סביר להניח כי תנחה את הגופים השיפוטיים הרלוונטיים כאשר יונחו לפתחם שאלות דומות.

להחלטה המלאה הקש כאן