היטל השבחה במיקרה של רצף תוכניות יחושב על פי "שיטת המדרגות"

היטל השבחה במיקרה של רצף תוכניות יחושב על פי "שיטת המדרגות"

על פי הוראות סעיף 4(5) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה:

"במקרקעין שבהם אושרו מספר תכניות בזו אחר זו, בלי ששולם היטל עקב אף אחד מאישורים אלה, תהא ההשבחה ההפרש בין שוויים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התכנית הראשונה לבין שוויים מיד לאחר אישורה של התכנית האחרונה".

הסעיף מבטא את רצונו של המחוקק ללכוד ברשת היטל ההשבחה, את כל ההשבחות שנוצרו מכוחן של כל התוכניות שטרם שולם בגינן היטל. יחד עם זאת, הסעיף לא מפרש על פי איזו שיטה יבוצע אותו חישוב. בספרות המקצועית וגם בפסיקה מקובלות שלש שיטות: שיטת המקפצה - המתעלמת בעצם מכל תוכניות הביניים, ומחשבת את שווי הנכס, ערב אישור התוכנית המשביחה הראשונה ברצף, ביחס לשווי הנכס, לאחר אישור התוכנית האחרונה ברצף. יתרונותיה של השיטה, בהיותה דרך חישוב קלה פשוטה ויעילה. חסרונותיה בכך שהיא לוכדת בצד ההשבחות הנגרמות כתוצאה ישירה מהתוכניות, גם את עלית הערך הנגרמת מסיבות אחרות. כך מן המפורסמות שערך המקרקעין בישראל, משך שנים רבות עלה באופן ניכר בלי קשר להשבחה מכוחן של תוכניות בניין עיר. שיטה נוספת היא "שיטת המדרגות" המחשבת השבחה בגין כל תוכנית בנפרד. יתרונותיה בכך שהיא מחייבת בהיטל רק את מרכיב ההשבחה שנגרם כתוצאה ישירה מהתוכנית המשביחה ומנטרלת את השפעת כוחות השוק. בכך מגשימה השיטה במדויק את תכלית החקיקה – אדם שנכסיו מושבחים כתוצאה מאישור תוכנית בניין עיר, יפריש חלק מהעושר בו זכה כתוצאה מהפעילות השלטונית, לציבור הרחב.

כדרך ביניים קיימת שיטה שלישית שיטת ה"מקפצה המנטרלת". על פי שיטה זו מחושב ההיטל בדיוק כמו ב"שיטת המקפצה". אח"כ מחושב שווי המקרקעין ליום אישור התוכנית האחרונה בלי להתחשב בתוכניות המושבחות ומופחת מהשווי שחושב קודם לכן. בכך מנוטרל חלק מהשפעת כוחות השוק שאין בינם ובין התוכניות המשביחות דבר.

בית המשפט קובע בתחילה כי מבין שלוש השיטות: שיטת המקפצה, שיטת "המקפצה המנטרלת" ושיטת המדרגות – שיטת המקפצה כפשוטה היא השיטה המגשימה פחות מכולן את היסוד הטבוע בהסדר הסטטוטורי הנוגע להיטל ההשבחה, והוא יסוד הקשר הסיבתי הישיר הצריך להתקיים בין הפעילות התכנונית ובין ההשבחה נשוא ההיטל. לבסוף מעדיף בית המשפט את "שיטת המדרגות" המתיישבת עם אינטרס הפרט שלא להיות מחויב בהיטל-יתר אשר כולל בגדר חישוב ההשבחה עליית שווי של זכויות שאינה נובעת באופן ישיר מן הפעילות התכנונית של הרשות ואינה מבטאת על כן את התעשרותו כתוצאה מאותה פעילות;

רעא 4217/04 ציון פמיני נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים,  ניתן ב22/10/06. לקריאת פסק הדין במלואו ראה  - מאגר נבו.