פרסום - הנכס לא נמכר: מה עושים עם הארנונה?

הנכס לא נמכר: מה עושים עם הארנונה?

הסיוט הגדול של כל בעל נכס נדל"ני הוא להיתקע עם נכס שאינו מושכר במשך תקופה ארוכה, וכתוצאה מכך עליו לשאת בתשלומי הארנונה. האם ניתן להמתיק את רוע גזירת הארנונה?

הרשויות המקומיות מודעות היטב לבעיה, ולכן כל רשות רשאית להעניק לבעלי נכסים הנחה של 100% בגובה הארנונה לתקופה של עד 6 חודשים, על מנת להקל על בעלי הנכס ולעודדו להחזיר את הנכס למצב של שימוש. חלק מן הרשויות מעניקות ארכה של מספר חודשים נוספים בהנחה עד להשכרת הנכס או למכירתו.

בכל מקרה, ההטבה בתשלום הארנונה היא חד-פעמית לכל התקופה בה מחזיק הבעלים בנכס. ישנן רשויות שאימצו הנחות נכס ריק רגרסיביות לתקופות נוספות של מעל 6 חודשים, לדוגמה בראשון לציון. תנאי נוסף לקבלת ההנחה הוא שעל הנכס להיות ריק מכל חפץ. אחרת לא יזכה לפטור נכס ריק.

ההנחה עצמה ניתנת מיום הגשת הבקשה, היא לא יכולה להינתן רטרואקטיבית. בתום תקופת ההנחה חלה חובה על בעל הנכס לשוב ולשלם את הארנונה, בין אם השכיר את הנכס ובין אם לאו.

כאשר מדובר בנכס חדש שנבנה על ידי קבלן, זכאי הקבלן לפטור של עד 12 חודשים. מעבר לכך האפשרות היחידה הנוספת שבה נכס ריק לא יחויב, היא אם יוכר כנכס שניזוק עד כדי כך שלא ניתן להשתמש בו - ואכן לא משתמשים בו.

בעל הנכס יכול בעצמו להביא לכך שהנכס ייחשב ללא ראוי לשימוש ולכן לא בר-חיוב, אם כי צריך לשקול זאת, מול הפגיעה בסיכוי להשכיר אותו. הדבר ישים בעיקר לנכסים משרדיים גדולים בהם ניתן לפרק מחיצות, להרוס חיפויים ועוד.

לאחרונה נדרש בית המשפט העליון להכריע בסוגיית נכסים שהוכרזו כבלתי ראויים לשימוש. האינטרס הציבורי הוא להשמיש את הנכס במהירות, להסיר מפגעים הנדסיים וארכיטקטוניים ולגבות בעבורו ארנונה מלאה.

אינטרס זה אינו עולה תמיד בקנה אחד עם האינטרס של בעל הנכס, אשר שיפוצו עלול להיות בלתי כדאי מבחינה כלכלית, וחיוב ארנונה בגינו עלול להטיל עליו נטל כבד מנשוא.

בית המשפט העליון קבע בעניין זה כי אין חשיבות לגורם לנזק - אפילו אם מדובר בהזנחה מכוונת של הבעלים. הרשות לא תוכל לטעון ולהוכיח, כי על פי מבחן כלכלי של עלויות שיפוץ דרושות ראוי שהנכס ישופץ. עוד קבע בית המשפט כי חיוב בעלי נכסים לבצע תיקונים בנכס כמוהו כהטלת מס ללא בסיס חוקי, ועל כן אין להטיל ארנונה כלל על נכסים מעין אלה כפי שנעשה עד כה.

ההלכה היא כי מקום בו אובייקטיבית (כלומר על פי מבחן האדם הסביר) ניזוק נכס כך שלא ניתן להשתמש בו, הוא יהיה פטור מארנונה ללא הגבלת זמן. על בעל הנכס להוכיח כי הנכס נמצא

במצב בו לא ניתן להשתמש בו, כי הודיע על כך לרשות הודעה רשמית וכי אין כל שימוש בנכס.

עם זאת, בית המשפט לא הכריע למי ניתנת הסמכות לדון בשאלת שמישות הנכס. כיוון שמדובר בשאלה עובדתית הנטייה היא לתת סמכות זו למנהל הארנונה או לועדת ערר.

כך או כך, במקרה של מחלוקת עובדתית בעניין, ולמרות קביעת בית המשפט העליון כאמור, רצוי להצטייד גם בהערכת מהנדס או שמאי שיעריך כי המבנה מסוכן וכי עלות ההשלמה מהותית או לא כדאית.

מומלץ להצטייד בחוות דעת הנדסית או כלכלית משום שעל פי רוב התשובה לשאלה האם מבנה ניזוק מצויה בתחום האפור. חוות דעת דווקא מצדו של הנישום ולא מצדה של הרשות עשויה לעזור כדי לקבוע, כי הנכס אכן ניזוק באופן שלא ניתן להשתמש בו, בין השאר, מפני שעלויות שיפוצו לא סבירות ביחס לשוויו.

יש לציין, כי אם לנכס קיים ייעוד שונה או נוסף לייעוד מסחרי, ניתן לטעון שיש לסווגו בסיווג שיביא לתעריף הנמוך ביותר. כלומר, לאו דווקא על פי שימושו האחרון.
 
נכתב ע"י עו"ד מיכאל רוזן. פורסם באתר nrg ב- 6/3/2010