מאמר - ירידת ערך דירות שנכללו ברשימת הבתים לשימור בתל אביב

ירידת ערך דירות שנכללו ברשימת הבתים לשימור בתל אביב

באוגוסט 2008 אושרה ופורסמה, לאחר שנים רבות של דיונים, תוכנית השימור הכללית לתל אביב - תב"ע 2650 ב'. רשימת הבתים עליהם חלה התוכנית כוללת קרוב ל 1,000 בתים ברחבי העיר.
 
קיימות תוכניות ספציפיות קודמות שקבעו בתים לשימור, בנווה צדק ובמקומות אחרים. ייחודה של תוכנית זו, שהיא מקיפה או מתיימרת לפחות להקיף, את כל העיר; וכן, העובדה שטרם חלפו 3 שנים ממועד אישורה – תקופה בה ניתן לתבוע ירידת ערך נכסים, בגין אישור תוכנית פוגעת.

מוסכם, כי שימור מבנים בעלי חשיבות היסטורית: ארכיטקטונית, תרבותית או אחרת, הינו ערך חשוב. יש האומרים, כי עם שאינו מכבד את ההיסטוריה שלו מאבד אף את עתידו. נסכים גם שנעשו בעבר שגיאות בנושא, שלא ניתן לכפר עליהן. ההיסטוריה של ההתיישבות הציונית בישראל קצרצרה במונחים היסטוריים וכבר הספקנו להרוס מבנים רבים שאמורים היו לייצג היסטוריה זו. דוגמא תל אביבית ידועה היא  גימנסיה הרצליה שעל חורבותיה הוקם מגדל שלום.

רוב הבתים שיועדו לשימור, הינם בתים שנבנו בסגנון הבינלאומי הידוע כ"בהאוהאוס". תל אביב היא העיר המכילה את הריכוז הגדול ביותר בעולם, של מבני באוהאוס. הם נבנו בעיקר, בשנות ה 30 וה 40 של המאה הקודמת, על ידי ארכיטקטים שהתחנכו בגרמניה והגיעו לתל אביב, במנוסתם מהנאצים שעלו לשלטון, בדיוק שעה שהעיר העברית הראשונה, היתה בתנופת בנייה והתרחבות. הריכוז אף זכה לכינוי - "העיר הלבנה" והוכר כאתר מורשת עולמית על ידי אונסק"ו.

קבוצה גדולה נוספת היא הבניינים בסגנון האקלקטי - בעברית סגנון לקטני. מעין עירוב או נסיון לעירוב של מזרח ומערב - בניינים המצויים באיזור שדרות רוטשילד והסביבה, אשר נבנו בעיקר בתחילת ימיה של תל אביב ועד תום שנות ה 20 של המאה הקודמת.

הסכמנו שהשימור הינו ערך חשוב לעם. אך כמו בכל נושא הכרוך בעלויות, נשאלת השאלה מי צריך לשאת בעלויות השימור ומדובר בעלויות כבדות. השימור חייב להתבצע תוך נאמנות דקדקנית להיסטוריה מבחינת צורה וחומרים וחייב בפיקוח הדוק של מומחים לדבר. השימור אמור לחדש את צורתו ההיסטורית של המבנה ולכן אסור להוסיף או לגרוע מהמבנה חלקים.

בכך נגרם לבניין נזק נוסף ואף כבד יותר. אם הבניין השכן, שבמקרה או לא במקרה, לא נכלל ברשימה ניתן להריסה ובמקומו ניתן לבנות בניין חדש ויעיל הכולל: מרתפים, תוספות, חלוקה מודרנית; וכן, מבנה שלא נכלל ברשימת המבנים לשימור, זכאי להטבות הכלולות בתמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים כהגנה מפני רעידות אדמה והענקת זכויות בנייה נוספות תמורת החיזוק ועוד.

אז מי צריך לשאת בעלויות, חשוב השימור ככל שיהיה? ודאי שלא בעל הדירה שבמקרה, הבניין בו נמצאת דירתו כלול ברשימה. עיקרון הצדק החלוקתי מחייב שכל העם הנהנה מהשימור ישתתף בעלויות או לכל הפחות תושבי העיר.

לגבי החלק האחרון קיים מנגנון בחוק המאפשר זאת – תביעת פיצויים על פי סעיף 197 ל"חוק התכנון והבנייה", המאפשר לבעל נכס, לתבוע ירידת ערך מקרקעין עקב אישור תוכנית פוגעת, בתוך 3 שנים ממועד אישורה.

הדבר איננו פשוט. יש לאסוף חומר עובדתי רב ולהיעזר בשמאי מקרקעין ובעורך דין; הדבר אורך זמן רב. העירייה תחלוק כמובן על התביעה ותטען, כי השימור דווקא משביח את הנכס. בכל אופן, בחלוף 3 שנים, זכות התביעה פוקעת – למעט חריגים קיצוניים. כך שניראה, כי מי שלא התחיל לטפל בעניין חייב להזדרז.
 
ולסיום נאמר: כן לשימור כערך תרבותי לאומי אולם, אך ורק בתנאי, כי בצידו קיים מנגנון פיצוי הולם לבעלי הדירות הנושאות בעלויות השמירה על ערך זה על כתפיהם, לטובת כולנו.

מיכאל רוזן עו"ד (רו"ח), אופיר ליברמן, שמאי מקרקעין, מנכ"ל "מסקל" המתמחה במיסוי עירוני ובתביעות פיצויים על ירידת ערך מקרקעין